【시사매일 홍석기 기자】오는 10일 이후 투기지역‧투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입한 경우 전세대출보증 이용이 제한된다.
정부는 지난 6월 17일 관계부처 합동으로 발표한 '주택시장 안정을 위한 관리방안'의 전세대출 관련 조치가 오는 10일부터 시행된다고 밝혔다.
6.17대책의 전세대출 관련 조치 내용을 살펴보면 오는 10일 이후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트(이하 규제대상 아파트)를 구입한 경우 전세대출보증 이용이 제한된다. 단, 10일 이전에 분양권‧입주권 및 아파트 구입계약 체결 등 포함해 구입한 경우는 제외된다.
또하나, 예외대상은 직장이동 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우이다. 즉, 직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요로 구입아파트 소재 특별시‧광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로 구입아파트‧전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용된다.
10일 이후 전세대출보증을 신청해 받은 후, 차주가 규제대상 아파트를 구입한 경우는 전세대출 회수된다. 10일 이후 대출계약 시점에 ‘규제대상 아파트 구입시 전세대출이 회수될 수 있다’라는 내용의 추가약정을 체결한 경우부터 적용된다.
구입 아파트에 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 그 잔여기간까지 대출회수가 유예된다. 단, 이용 중인 전세대출의 만기가 먼저 도래한 경우에는 당해만기까지만 이용 가능하다 (전세대출 만기연장 불가능).
10일 이후 유주택자에 대한 HUG의 전세대출 보증한도가 최대 4억원에서 2억원으로 축소된다. 10일 전 전세계약을 체결한 경우 차주의 증빙 하에 종전 규정 적용되며, 10일 전 전세대출보증을 이용 중인 1주택 보유 차주가 대출을 연장하는 경우이다. 단, 이사 등 대출을 신규로 받는 경우 축소된 한도로 적용된다.
국토부에 따르면 이번 6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은 규제대상 아파트 구매 행위, 전세대출 신청 행위 등 차주의 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일인 10일 이후에 일어나는 경우이다.
그러나, 집을 살 때 3억 원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억 원 초과된 경우 '3억원 초과 아파트를 구입'한 것이 아니므로 규제대상이 아니다. 또, 규제대상 아파트를 상속받는 경우 규제대상 아파트를 '구입' 한 것이 아니므로 규제대상이 아니다.
이어 규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입한 경우에도 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상이 아니다. 규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우(규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함) 전세대출 회수대상이 아니다. 다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한된다.
또한, 규제시행일 이후 전세대출 신청해 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권‧입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부는 이번 회수규제 적용 시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않는다.
마지막으로 빌라‧다세대 주택 등 아파트 외 주택 구입시 규제적용 여부에 대해 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상이 아니다.