【시사매일 홍석기 기자】앞으로 150세대 미만의 중소규모 공동주택도 입주자등의 동의를 거쳐 의무관리대상 공동주택으로 전환 관리함으로써 공동주택관리의 효율성 및 전문성이 강화될 전망이다.
국토교통부(이하 국토부)는 지난해 4월 23일 공포한 공동주택관리법 개정에 따른 시행령 위임사항 및 공동주택 관리제도 운영의 미비점 개선을 위한 공동주택관리법 시행령·규칙 개정안을 29일 입법 예고했다. 개정안은 오는 4월 24일부터 시행될 예정이다.
국토부가 입법 예고한 개정안의 주요내용을 살펴보면 해당 공동주택에 거주하는 입주자등의 3분의 2 이상이 동의를 하는 경우 의무관리대상 공동주택으로 전환이 가능해진다. 지금까지는 일정 세대 수 이상만 의무관리대상 공동주택으로 규정해 관리해 왔으나, 앞으로는 비의무관리대상 공동주택도 입주자등이 동의하면 의무관리대상으로 전환될 수 있다.
의무관리대상 공동주택으로 전환되는 경우, 효율적 관리가 가능한 반면, 관리비등의 부담이 다소 증가될 수 있는 점을 고려해 입주자등이 동의하는 경우에만 전환하도록 한 것이다. 한편, 의무관리대상 전환 공동주택은 입주자등의 3분의 2 이상이 동의를 해 다시 의무관리대상에서 제외할 수도 있다.
다음은 입주자가 아닌, 사용자도 동별 대표자로 선출될 수 있게 된다. 지금까지 동별 대표자는 해당 공동주택에 거주하는 입주자만 가능했으나, 앞으로는 2회의 선출공고에도 불구하고 입주자인 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 선거구는 다시 선출공고를 거쳐 사용자도 가능해진다.
입주자인 경우는 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속이며 사용자는 사용자 또는 그 사용자를 대리하는 배우자 및 직계존비속에 한정된다. 다만, 3차 공고 이후에도 입주자인 동별 대표자 후보가 있는 경우에는 사용자는 자격이 상실된다.
사용자도 동별 대표자로 선출될 수 있도록 한 것은 입주자등의 무관심이나 낮은 거주비율로 입대의가 구성되지 않아 정상적 관리가 되지 않을 경우 입주자등의 권익이 침해될 수 있는 점을 고려한 것이다.
한편, 입주자대표회의 구성원 중 사용자가 과반수를 넘을 경우 소유권에 직접적 영향을 미치는 사항은, 거주하지 않는 입주자에게도 사전 동의를 받도록 하는 등 입주자의 권리가 침해 되지 않도록 별도의 절차를 거치도록 할 계획이다.
또한, 지금까지 중임한 입주자인 동별 대표자는 2회 선출공고에 불구하고, 후보자가 없는 선거구의 경우에는 다음 선출공고를 거쳐 동별 대표자로 선출될 수 있었으나, 앞으로는 선출된 자가 없는 선거구의 경우에도 선출 공고를 거쳐 다시 선출될 수 있도록 함으로써 동별 대표자 선출 절차가 신속하게 진행될 수 있을 것으로 보인다.
또한 혼합주택단지에서 공동결정 사항에 대한 의사결정 방법을 일원화해 신속히 의사를 결정할 수 있도록 할 계획이다. 혼합주택단지는 분양주택과 임대주택이 혼합된 단지를 말한다.
지금까지는 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정해야 할 사항이 합의가 이뤄지지 않는 경우, 제1호·제2호는 공급면적 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 측이 결정하고, 제3호부터 제5호까지는 공급면적 3분의 2 이상을 관리하는 측에서 결정하고, 공급면적이 2분의 1 초과∼3분의 2 미만인 경우 합의가 이뤄지지 않아 의사결정이 지연되는 경우 입주민들의 피해가 장기화되는 문제가 있었다.
그이유는 △관리방법의 결정 및 변경 △주택관리업자의 선정 △장기수선계획의 조정 △장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수 △관리비등을 사용해 시행하는 각종 공사 및 용역 등 5가지이다.
앞으로는, 공동결정 5가지 사항 모두를, 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정하도록 의사결정 방법을 일원화하게 된다. 동별 대표자 및 선거관리위원의 결격사유를 보완하게 된다.
지금까지 동별 대표자가 관리비등을 최근 3개월 이상 연속 체납해 당연 퇴임된 경우에도 체납한 관리비등을 납부하면, 본인의 결격사유에 따라 실시되는 보궐선거에 바로 후보자가 될 수 있는 불합리한 점이 있었다.
앞으로는 관리비등 체납으로 당연 퇴임돼 그 남은 임기 중에 있는 사람을 결격기간에 포함하되, 남은 임기가 1년을 초과 하는 경우에는 1년 동안은 보궐선거 출마를 제한하게 된다. 한편, 동별 대표자가 결격사유 등으로 당연 퇴임된 경우, 그 남은 임기 동안에는 선거관리위원이 될 수 없도록 해 선거관리의 공정성을 강화해 나갈 계획이다.
또 관리사무소장은 배치받은 날부터 3개월 이내에 공동주택 관리 교육 및 윤리교육을 받도록 교육시기를 앞당기게 된다.
지금까지 주택관리업을 등록하거나, 관리사무소장으로 배치되는 경우 1년 이내에 공동주택 관리 및 윤리교육을 받도록 규정하고 있으나, 배치 후 상당기간 교육 없이 업무를 수행하게 되는 경우 변경된 법령 등에 대한 이해부족으로 체계적·전문적 관리가 소홀할 수 있다는 지적이 있었다.
앞으로는 주택관리업을 등록하거나 관리사무소장으로 배치된 날부터 3개월 이내에 교육을 받도록 함으로써 공동주택관리자의 역할 수행에 차질이 없도록 할 계획이다.
끝으로 각종 의무위반에 따른 과태료 금액을 구체적으로 설정하고, 일부 항목은 부과 금액을 상향 조정하게 된다. 오는 4월부터 비의무관리대상 공동주택 중 100세대 이상단지는 관리비등을 공개하도록 시행령이 개정됨에 따라, 공개를 하지 않은 경우 150만원∼250만원 이하의 과태료 부과가 가능하며, 의무관리대상 전환을 위한 입주자등의 동의를 받은 이후 30일 이내에 시·군·구청장에게 신고를 하지 않은 경우, 지연기간에 따라 50만원∼100만원의 과태료를 부과할 수 있게 된다.
국토부 주택건설공급과 이유리 과장은 “이번 개정을 통해 공동주택 관리의 투명성·전문성이 강화되고, 신속한 의사결정이 가능하여 관리의 효율성이 더 높아질 것으로 보인다“고 말했다.